Постоянная ссылка https://www.youtube.com/watch?v=_4vu6t33hM4

- можно я в качестве что вы сказали: да правда или нет мы я узнал, что произошло сильное изменение объемов продаж со стороны застройщиков здесь в Краснодаре, ну скажем так после дета, это правда или нет?

- да это правда, это произошло во всем краснодарском крае практически, действительно начиная с августа месяца, объем продаж существенно снизился.

- В связи с чем?

- Я, наверное, отвечу на этот вопрос, я постараюсь быть на самом деле достаточно краткими и потом дома лучше подискутируем, да и какие-то вопросы друг другу по задаем и поспорим.

Первое, о чем я хотел бы сказать на самом деле, в чем я абсолютно уверен, та ситуация которая была в Краснодаре, но и в Сочи, пожалуй, да скажем так в Краснодарском крае на протяжении 20 и 21 годов она точно войдёт в учебники по девелопменту.

Вот-вот абсолютно точно этот кейс будет разбираться изучаться очень долго и более того еще не понимаю с какой стороны какие будут выводы, потому что пока что вся история находится в процессе она еще в развитии у нас еще нет финального понимания чем это закончится, но абсолютно точно этот кейс будут разбирать очень многие, да, почему я просто на самом деле бы начал вот именно с этого слоя, да я думаю, что сразу всё станет понятно.

Это динамика цены одного квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре за последние годы, как вы видите на сегодняшний день она возросла до старше семи тысяч рублей за квадратный метр, при том, что еще полтора года назад это было цифра 59 тысяч рублей за метр квадратный, а до этого, как мы видим, в течение очень многих лет она колебалась на отметке там плюс минус 50 тысяч 48-49, то есть рост за 2020 год произошел порядка 20-22%, еще более 90% роста случилось, да около 90% случилось в 2021 году, то есть как видно на начало 2020 года цифра 59 тысяч, сейчас 107 тысяч рублей за метр квадратный.

Но слушайте, очевидно, что такое, не знаю, это редко бывает, я вот помню, что до этого года я все время рассказывал на всех конференциях, чтобы, а вот вы помните в 2007 году был уникальный рост, когда рост цен доходил в эконом-классе до 42% в год, и это казалось какой-то фантастической цифры особенно когда мы это обсуждали в 2015 году, на сегодняшний день видно, что даже более 100% рост за полтора года это уже не фантастика, это есть реальность, а при этом вот эта цифра 107 тысяч рублей за метр квадратный на самом деле это же цифра очищенная от акций и скидок от льготных ипотечных программ, потому что если мы просто будем обзванивать отделы продаж и спрашивать декларируемые цены, то мы увидим, что в средневзвешенная цена у нас где-то будет порядка 128 тысяч рублей за метр квадратный, но дело в том, что есть льготной ипотеки по 1-му проценту, 2 процента, 3 это все-таки достаточно существенная реальная скидка на квадратный метр.

Есть скидки акционные, да и тогда если мы все это очищаем у нас получается порядка 107 тысяч, но тем ни менее цифра все равно психологический рубеж в 100 тысяч преодолела, это психологически тяжелая цифра.

Про что Борис говорил, про Екатеринбург, до когда мы два года назад сравнивали бы Краснодар и Екатеринбург, Краснодар был 58 тысяч рублей за метр квадратный Екатеринбург, Казань в то время были 80, 85 до 90 тысяч рублей за метр квадратный, сейчас там ситуация тоже изменилась, да, пусть во всей России был рост цен, это общая российская тенденция, но он где-то происходил порядка, есть очень большие различия по городам, но давайте вот для примера если это была Казань, например да то этот рост был 22% в 2020 году и 18% в этом году 21 год.

Вот если мы говорим про Екатеринбург, то там рост был, по-моему, в районе 18% в прошлом году 12% в этом году, да, то есть рост действительно везде был, но он мало где превышал 15-20%, там 22% за прошлый год и чуть поменьше за текущий год, да, то есть Краснодар в этом плане все равно выделяется.

Если раньше мы действительно говорили, что переезд в Краснодар он не то что безболезнен, он еще и повышает, то есть твою как бы жилищную обеспеченность, уровень, класс жилья, еще и на машину останется, там купить новую то, теперь конечно во многих городах продажи собственной недвижимости, переезд в Краснодар уже не будет приносить тех дивидендов, как это было раньше, вот, поэтому цена достаточно высокая и здесь мне тоже на самом деле хотелось бы чтобы мы это все обсудили сегодня, потому что насколько она психологически приемлема, насколько это новая реальность, она окажется стабильной и долгой, то есть здесь вот можно еще очень долго спорить, потому что причиной конечно, с одной стороны, ну не бывает такого роста, то есть это невозможно, с другой стороны мы понимаем, что в Краснодаре была конечно уникальная ситуация, когда, почему наверное этот рост возможен, почему мне даже кажется, что покупатель он морально 90 даже 110 тысяч рублей за метр квадратный обычного жилья, комфорт-класса, то есть даже стандартного класса, он довольно быстро научился воспринимать как должное, потому что где-то есть психологически, даже на уровне обычного покупателя понимание, что таких цен которые были раньше в Краснодаре это было аномалия, в принципе не должно быть, то что они на протяжении очень долгих лет держались на одной отметке причем на отметке которая была одной из самых низких в России, то есть это вот такая череда рыночных ну не то чтобы случайностей, но во всяком случае таких рыночных аномалиях, вот, то есть и все безусловно должно было бы не так, я думаю что мало кто сомневается, что цена в Екатеринбурге или в Казани два года назад должна быть выше чем Краснодаре, да нет она должна быть, как минимум, они должны быть, были бы на сопоставимом уровне, поэтому наверно сейчас можно оценивать данный уровень цен как некое достижение справедливых отметок, да, наверное тяжело пережить когда это увеличивается ровно за год, но с другой стороны, выгоды и преимущества от этой низкой цены все могли использовать предыдущий лет семь-восемь и теперь уже просто я бы это охарактеризовал как то, что некий справедливо уровень цен он как бы достигнут, вот, это не исключает на самом деле, что наверное возможно некая коррекция в отрицательную сторону, вряд ли она будет какое-то существенное, но наверное, в течение следующего года, в зависимости от того насколько спрос может существенно просесть, а мы говорили, что все-таки 2 полугодия оно в отличие от первого полугодия, с точки зрения спроса очень существенно подкорректировала в отрицательную сторону, возможно, какая-то коррекция произойдет, но тем ни менее ожидать старых цен или какого-то существенного снижения я бы уже не стал.

Пару наверно цифр давайте сразу пройдемся просто по объемам строительства.

Краснодар всегда как был, так и остался городом с очень высокими объемами строительства, на сегодняшний день порядка верхние цифры она показывает общий объем строительства в городе, это порядка четырех с половиной миллионов квадратных метров. Как мы знаем Краснодар в рейтингах хорошо всегда побеждал, потому что очень-очень приятно делить какую-нибудь цифру, делить на там миллион или на 800 000 человек официального населения, как мы сейчас понимаем скорее всего будет озвучена цифра в миллион шестьсот пятьдесят тысяч человек, то есть если делить на эти цифры, то некоторые показатели могут просесть, но с точки зрения объемов строительства, если мы даже на миллион шестьсот разделим, у нас все равно получается в районе трех квадратных метров на человека, это все равно большие объемы строительства, в среднем по другим городам миллионником это полтора, максимум два, а так обычно в районе одного квадратного метра.